不動産売却のことがよくわかる!

不動産売却することは、それを仕事とする方以外は一生のうちに何回と経験するものではありません。不動産売却にあたっては個人売買も可能ですが、専門的知識や書類の準備が煩雑ですので、できれば不動産業者や司法書士に相談されたほうが無難です。ここでは売主が不動産売却の際に用意する必要書類について説明します。

 

1.実印  売買に必要になってくる書類には、認印ではなく実印が必要です。

 

2.登記済権利証または登記識別情報 所有権移転登記に必要になります。平成17年以降は登記済権利証が廃止され登記識別情報が交付されるようになっています。

 

3.印鑑登録証明書 有効期限があり発行より3ヶ月以内です。

 

4.固定資産評価証明書、固定資産税納税通知書 年税額確認のための必要書類です。固定資産評価証明書は、市町村役場で交付してもらいます。固定資産評価証明書は、毎年6月前後に市町村役場より郵送されてきます。

 

5.住民票 現住所と登記された住所が異なる場合には必要です。

 

6.土地測量図面 売却する土地の面積や境界を記した図面です。売却後の境界に関するトラブルを防ぐためにも必要となりますので、土地家屋調査士に依頼して準備して下さい。

 

7.建築確認済証、検査済証 売却する不動産に建物が含まれている場合、建築物の設計図が建築基準法に適合していることを証明するものです。

 

不動産売却には、他に印紙や仲介者がいる場合は仲介手数料が必要となってきます。売却時価格が取得した価格より高いと不動産売却税も発生します。また、場合によっては他の書類を用意することもありますので、専門の業者への依頼も考慮したほうがいいでしょう。

居住用の不動産売却をすることによって大まかにいうと3つのパターンがあります。それは、売却損がでて所得税が還付される場合、売却益がでて各種の控除適用によって所得税がかからない場合、売却益がでて各種控除の適用でも利益がでて所得税の納税という場合です。

 

それぞれの詳細についてお伝えするとまず売却損がでて還付を受ける場合ですが、居住用財産で所有期間が5年超の場合に限り売却損がでた場合に還付を受けることができます。

 

次に売却益がでて各種の控除適用によって所得税がかからない場合ですが、居住用財産(原則家屋で敷地のみのときは適用できない)を譲渡すると3000万円の特別控除を受けて売却益が3000万円以下のときは所得税がかかりません。

 

最後に売却益がでて各種の控除適用によっても売却益がでて所得税がかかる場合ですが、居住用財産の3000万円の適用を受け、そのとき、まだ売却益が残る状態でその居住用財産が所有期間が10年超だと所有期間10年超の軽減税率が適用になり、6000万円以下の部分は10%、6000万円超の部分は15%の所得税率ですむようになります。

 

また、居住用財産が所有期間10年超でなくても5年超であれば長期譲渡所得の課税が適用でき、税率は15%ですみます。所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得の税率30%の適用になります。

 

以上から居住用財産の不動産売却は、基本的に3000万円以下の売却益には所得税がかからなくなっていて、3000万円超の場合は所有期間が長期の場合安く、短期の場合高くなっています。理由としては、投機的な不動産の売買を防ぐため、短期の不動産売却に関しては税率が高くなっているそうです。

自分の家が古くなって売却したい、転勤で引っ越す為、子供達が大きくなって、家が広すぎて買い替える為、また、田舎暮らしにあこがれて農村で暮らしたいなどを理由に家を売りたい時の不動産売却は、かならず不動産会社に仲介手数料が発生します。かなりの負担にもなり、不動産会社は、売主から仲介手数料をとり、買主からも仲介手数料をとるやり方で収益にしています。

 

不動産会社が一つの契約で受領できる仲介手数料は契約した不動産価格の3%と6万円分の消費税分までと決められており、それ以上、不動産会社が請求されることはありません。

 

もし、不動産会社から、それ以上の金額を受領することは、業法違反になります。ただ、この法には、売主と買主のどちらか一方の定めの上限になりますので、売主と買主の同時の契約の上限ではありませんので、それぞれから、仲介手数料を受け取ることができるので、最大の仲介手数料が6パーセントと6万円分の消費税分です。売主が不動産売却をして、さらに同じ不動産会社から物件を購入したら、不動産会社にこのように支払うことになります。

 

だから、不動産会社は、他社の物件を紹介するのは、消極的に少しずつ行っていく現状もあります。最近では、売主からは、売主からの手数料を無料にして買主から仲介手数料をとるやり方をしたり、さらに仲介手数料を半額にするなどセールスポイントにしたり、物件を選ぶときは、他社を比較して不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産屋を通して不動産売却をする場合仲介手数料が発生します。仲介手数料の計算は少々複雑なのですが簡易的に言ってしまうと仲介手数料は売買金額の3%+6万円となります。

 

この不動産手数料は売り手と買い手がそれぞれの不動産屋に支払います。つまり仲介手数料は2つ発生しているのです。もし一つの不動産屋が売り手と買い手を仲介した場合は、売買金額の3%+6万円の倍の仲介手数料を手にすることになります。不透明な感じもしますが宅地建物取引法にて国土交通省がこのように定めています。

 

この仲介手数料ですが不動産売却においては売買金額が大きいため結構な金額となります。ただし売買金額の3%+6万円という仲介手数料とは上限であり、必ずしもそれだけ支払わなくてはならないわけではありません。

 

最近では仲介手数料を半額もしくは無料で行ってくれる不動産屋もあるので良く調べて売買するとお得です。
反対に上限を超える手数料を要求したり、また売買金額の3%+6万円が上限ではなく固定されたものだと主張する不動産屋も存在するので注意して下さい。
また売買の依頼者による希望により売買の為の広告宣伝費用や遠隔購入者との交渉の為の出張費用などの実費が発生しますが、あくまで依頼者の希望により発生します。希望していないにも関わらず広告宣伝費を当然のように要求されても支払う必要はありませんが、不動産屋に売買の仲介を頼む際に、こうしたことについて確認しておいてください。

不動産売却には所有権移転登記が欠かせませんが、移転登記の必要書類である登記済権利証又は登記識別情報通知書を紛失したり、保管場所を失念してしまい、探してもどこにあるかわからないというときは、事前通知制度を利用するか、資格者代理人による本人確認を行わなければ登記することができません。

 

事前通知制度は、売却しようとする不動産を管轄する登記所に対し、移転登記申請書を提出する際に登記済権利証などを提出できないときに、登記名義人が不動産売却者本人に間違いないことを確認してもらう制度ですが、この確認のための照会は本人限定郵便で行われ、本人が間違いないことを確認・記載した後登記所に持参又は郵送して初めて登記が行われます。

 

もう一つの方法である資格者代理人による本人確認ですが、登記を依頼された司法書士などが運転免許証その他の公的書類や面談により、不動産売却を希望する者が登記名義人本人に間違いないかを確認した後、確認の顛末を書類にまとめたものを登記申請書の添付書類として提出することにより登記が行われます。

 

このように、登記済権利証などがなくとも登記する方法はありますが、事前通知制度は手間と時間がかかりますし、資格者代理人による本人確認についても、司法書士と初対面のときは求められる書類や面談も慎重に行われるますので、結構時間がかかるものですが、代金の支払いと登記に必要な書類の引き渡しは同時に行うのが通例ですので、不動産売却の必要書類の中でも特に登記に関する書類については注意が必要です。